Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung B-Plan 10-52 Hellersdorfer Hauptgraben

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 10-52 liegt im Nordosten des Bezirks Marzahn-Hellersdorf im Ortsteil Hellersdorf nahe der Landesgrenze zu Brandenburg. Das Plangebiet erstreckt sich mit einer Fläche von 3,65 ha als ruderales Brachland beiderseits der Louis-Lewin-Straße südlich der oberirdisch verlaufenden U-Bahn-Strecke Richtung Hönow (südlich des U-Bhf. Louis-Lewin-Straße) und südlich des parallel davon verlaufenden Hellersdorfer Hauptgrabens. Im Süden schließt das Plangebiet mit der Albert-Kuntz-Straße und der Hoyerswerdaer Straße ab. Südlich der Albert-Kuntz-Straße liegt eine Versorgungseinrichtung mit max. zwei Geschossen und südlich der Hoyerswerdaer Straße befindet sich eine fünfgeschossige Blockrandbebauung. Im Westen des Plangebietes liegt die Kindertagesstätte „Am Kirschbaum“ mit drei Geschossen. Im Osten des Plangebietes bildet der Stichgraben zum Hellersdorfer Hauptgraben mit seinen Grünflächen eine natürliche Grenze. Veranlassung und Erforderlichkeit Das Bebauungsplanverfahren 10-52 wurde am 27.11.2008 eingeleitet. Damals wurde die planungsrechtliche Sicherung des zusammenhängenden Grünzugs entlang des Hellersdorfer Grabens und der U-Bahn-Trasse als wesentliches Planungsziel des Bebauungsplanes hervorgehoben. Der Grünzug sollte durch die Einordnung einer Wohnbaufläche begrenzt werden, ohne dass die ökologischen Funktionen des Grünzuges als Kaltluftschneise beeinträchtigt würden. Dieses Planungsziel besteht weiterhin. Vor dem Hintergrund der aktuellen Berliner Wohnungspolitik hat die Entwicklung neuer Wohnbauflächen an Bedeutung gewonnen. Bereits im Wohnungsmarktentwicklungskonzept Marzahn-Hellersdorf 2020 vom Oktober 2013 wurde die östliche Fläche als Wohnungsbaupotenzialfläche für 50 Wohneinheiten aufgeführt. Anlass der Planaufstellung war ebenfalls, dass Flächen für Einzelhandelsvorhaben nachgefragt wurden. Durch die Größe der zusammenhängenden Grundstücksfläche einerseits und die Art der vorhandenen Bebauung andererseits hätte entsprechenden Baubegehren planungsrechtlich nach § 34 BauGB zugestimmt werden müssen. Um die Bauflächen jedoch für Wohnungsbau vorzuhalten zu können, wurde wegen des großen Verwertungsinteresses des Einzelhandels und zum Schutz des damaligen Nahversorgungszentrums südlich der Albert-Kuntz-Straße der Ausschluss von Einzelhandel als Planungsziel festgelegt. Im Aufstellungsänderungsbeschluss vom 6.10.2015 wurde der Geltungsbereich um die Fläche westlich der Louis-Lewin-Straße erweitert, da sich aus den vergleichbaren Rahmenbedingungen dieser Fläche die gleichen Planungsziele ableiteten. Die Planungsziele wurden mit dem Aufstellungsänderungsbeschluss nun für den gesamten erweiterten Geltungsbereich bestätigt und konkretisiert. Der Ausschluss des Einzelhandels wurde zugunsten des Wohnungsbaus bestätigt. Übergeordnete Planungen Im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) ist das Bebauungsplangebiet beidseitig der Louis-Lewin-Straße als Wohnbaufläche W 2 mit einer GFZ bis 1,5 entsprechend der vorhandenen Bebauung dargestellt. Nördlich an den Geltungsbereich angrenzend erfolgt im FNP eine Ausweisung einer übergeordneten Grünverbindung/Parkanlage entlang des Hellersdorfer Hauptgrabens. Bestandssituation Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-52 liegt im Nordosten des Bezirks Marzahn-Hellersdorf im Ortsteil Hellersdorf nahe an der Landesgrenze zwischen Berlin und Brandenburg. Das Plangebiet erstreckt sich mit einer Fläche von 3,65 ha als ruderales Brachland beiderseits der Louis-Lewin-Straße südlich der oberirdisch verlaufenden U-Bahn-Strecke (nahe U-Bhf. Louis-Lewin-Straße) und südlich des parallel davon verlaufenden Hellersdorfer Hauptgrabens. Im Süden schließt das Plangebiet mit der Albert-Kuntz-Straße bzw. der Hoyerswerdaer Straße ab. Südlich der Albert-Kuntz-Straße liegt ein Versorgungszentrum mit max. zwei Geschossen und südlich der Hoyerswerdaer Straße befindet sich eine fünfgeschossige Blockrandbebauung. Westlich des Plangebietes befindet sich eine Kindertagesstätte mit drei Geschossen. Im Osten des Plangebietes bildet der Stichgraben zum Hellersdorfer Hauptgraben mit seinen Grünflächen eine natürliche Grenze. Wesentliche Planungsziele Geordnete städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der Weiterführung der übergeordneten Grünflächen entsprechend dem Flächennutzungsplan, Städtebaulicher Auftakt an der Louis-Lewin-Straße zum südlich gelegenen Quartier, Ermöglichung neuer Bautypologien als Ergänzung der Großsiedlung, Festsetzung von Wohnbauflächen als städtebauliche Arrondierung der südlich angrenzenden Bauflächen und unter Gewährleistung des erforderlichen Lärmschutzes gegenüber der Bahnanlage sowie unter Gewährleistung des Klimaschutzes, Planungsrechtliche Sicherung des Grünzuges in seiner ökologischen Funktion einschließlich einer Wegeverbindung entlang des Hellersdorfer Grabens und der U-Bahntrasse, Ausschluss des gesamten Einzelhandels (umfasst auch die Nahversorgung und den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel). Städtebauliches Konzept Zum Ende des Jahres 2015 wurden für das Plangebiet drei städtebauliche Konzepte durch das Planungsbüro PLK Städtebau entwickelt. Die Aufgabenstellung entsprach den Planungszielen. Die Variante 1 gruppiert vier viergeschossige Stadtvillen um zwei Wohnhöfe. Die westlich und östlich anschließenden Gebäude flachen auf drei Geschosse ab. Diese Variante wird hier nicht dargestellt, weil sie keinen städtebaulichen Auftakt zum südlich gelegenen Quartier bildet und die viergeschossigen Stadtvillen ungewöhnliche Grundflächen aufweisen. Sie soll nicht weiter verfolgt werden Die Variante 3 schirmt durch eine geschlossene, dreigeschossige Bauweise entlang des Grünzuges vom Verkehrslärm der U-Bahn-Trasse ab. Die Betonung der Straßenecken erfolgt durch siebengeschossige Solitäre. Ansonsten reihen sich dreigeschossige Stadtvillen ein. Die Notwendigkeit einer geschlossenen Bebauung wegen des Verkehrslärms von der U-Bahntrasse ist noch offen. Erst ein noch zu beauftragendes schalltechnisches Gutachten kann hierzu Gewissheit erbringen. Eine Durchlässigkeit der Wohnbebauung zum Grünzug wäre städtebaulich, klimatechnisch und ökologisch vorzuziehen. Die Vorzugsvariante 2 sieht beiderseits der Louis-Lewin-Straße eine Einfassung durch eine viergeschossige Bebauung vor, die durch eine Siebengeschossigkeit an den Straßenecken zur Hoyerswerdaer Straße bzw. zur Albert-Kuntz-Straße städtebaulich betont wird. Es schließen nach Westen und Osten jeweils vier dreigeschossige Stadtvillen an und weiter nach Osten eine Scheibenbebauung und eine Stadtvilla; beide dreigeschossig. Die Stellplätze sind mit eigenen Zufahrten jeweils hinter der die Louis-Lewin-Straße begleitenden Bebauung angeordnet. Die Variante 2 wurde als Vorzugsvariante gewählt, weil sie durch die Fassung der Louis-Lewin-Straße mit städtebaulicher Dominante dem Planungsziel entspricht, einen baulichen Auftakt zum Quartier zu bilden. Dies kann die Zentralität des bestehenden Versorgungszentrums südlich der Albert-Kuntz-Straße unterstützen. Andererseits wird anders als in Variante 3 durch die Bebauung die Durchlässigkeit zum Grünzug gewahrt. Die Variante 2 lässt sich hinsichtlich der städtebaulichen Dichte besser anpassen. Umweltbericht Das Bebauungsplanverfahren wird im Regelverfahren mit Umweltbericht geführt, weil es zu einem großen Anteil öffentliche Grünfläche planungsrechtlich sichern soll. Damit handelt es sich um keine Maßnahme der Innenentwicklung. Im Umweltbericht werden die Umweltbelange, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege berücksichtigt. Im Fall des Plangebietes ist zu prüfen, ob durch die zusätzliche Versiegelung der beabsichtigten Wohnbaufläche die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild beeinträchtigt werden. Besonders berücksichtigt werden muss die Lärmbelastung von der oberirdisch verlaufenden U-Bahntrasse im Rahmen der Sicherung gesunder Wohnverhältnisse. Das Landschaftsprogramm (LaPro) legt in verschiedenen Programmplänen die notwendigen Erfordernisse und Maßnahmen der integrativen Umweltvorsorge für ganz Berlin in Ergänzung zum FNP fest. Nach allen Programmplänen des Landschaftsprogramms ist das Plangebiet als derzeitige Stadtbrache als Grün- und Freifläche zu entwickeln. Der Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz sieht das Plangebiet innerhalb eines Vorranggebietes für Klimaschutz, in dem klimatisch wirksame Freiräume erhalten und der Luftaustausch gesichert oder verbessert werden soll, indem Bodenversiegelungen vermieden oder ausgeglichen werden. Eine lärmrobuste städtebauliche Struktur wie in der städtebaulichen Variante 3 steht allerdings einem klimarelevanten Luftaustausch zwischen Grünfläche und Wohngebiet entgegen. Bodenuntersuchungen Anfang der 90er Jahre haben gezeigt, dass durch biologischen Abbau sowie durch die starke Durchmischung oberflächennaher Bodenschichten mit mineralischem Untergrund auf den ehemaligen Rieselfeldern im Zuge der Realisierung des Wohnungsbauprogramms keine erheblichen Bodenkontaminationen mehr im Großsiedlungsgebiet Hellersdorf zu verzeichnen sind. Für das Landschaftsbild wird auf die Betonung natur- und kulturgeprägter Landschaftselemente wie Böschungen und Gräben verwiesen. Der Hellersdorfer Hauptgraben ist als belastetes Gewässer dargestellt. Neben der Entwicklung zur Grün- und Freifläche wird das Plangebiet auch als Entwicklungsfläche für den Biotopverbund darstellt. Dies gilt sowohl für Uferböschungen als auch entlang von Bahntrassen. Es wurde im Bebauungsplan daher darauf geachtet, dass die beabsichtigte Grünflächenfestsetzung Raum für die Renaturierung des Hellersdorfer Grabens lässt. Die faunistische Untersuchung zum Vorkommen von Brutvögeln, Amphibien und Heuschrecken wurde im Jahr 2009 für den Bereich östlich der Louis-Lewin-Straße erstellt. Die Störungen durch den Hundeauslauf und Passanten wirken sich negativ auf das Brutvogelaufkommen aus. Außerhalb des Plangebietes wurde an den an den Gleisanlagen eine erfolgreiche Brut des Steinschmätzers festgestellt. U.a. die Dorngrasmücke kommt im Plangebiet vor. Die vermutete Wechselkröte konnte im Untersuchungsgebiet nicht nachgewiesen werden. Jedoch fanden viele Springschreckenarten; auf den höheren, trockeneren Lagen entlang der Hoyerswerdaer Straße der gefährdete Heidegrashüpfer. Mit der beabsichtigten Festsetzung öffentlicher Grünfläche als Bestandteil des Grünzuges des Hellersdorfer Hauptgrabens ist der lineare Biotopverbund gesichert. Entwurf der Planzeichnung Der Vorentwurf sieht eine öffentliche Grünfläche entlang des Hellersdorfer Hauptgrabens und Bauflächen für Allgemeine Wohngebiete entlang der Albert-Kuntz-Straße bzw. Hoyerswerdaer Straße mit einer maximalen Tiefe von knapp 70 Metern vor. Im östlichen Plangebiet verjüngt sich die Tiefe des Baugebietes auf unter 30 Metern. Die Bebauungsdichte ist im Westen am höchsten und verringert sich zum Stadtrand im Osten. Durchschnittlich wird eine Überbauung von rund 30% der Wohnbaufläche mit Hauptgebäuden (Grundflächenzahl GRZ ca. 0,3) und eine Geschossflächenzahl von rund 1,2 erreicht. Beiderseits der Louis-Lewin-Straße im WA 1 und WA 2 ist zur Einfassung der Louis-Lewin-Straße durch eine straßenbegleitende, bis maximal fünf Geschosse hohe Bebauung angedacht. Im WA 3 ist eine maximale Viergeschossigkeit als Staffelung zum Standrand im Osten vorgesehen. Die Baugebietsausweisungen sind durch die Planung eines kombinierten Rad- und Wartungsweges begrenzt, der sich unter Berücksichtigung der geplanten Baugebietsausweisungen zurzeit in der Ausführungsplanung befindet. Der Weg soll entsprechend seiner Wartungsfunktion entlang dem vorhandenen Schmutzwasserkanal verlaufen. Wegen der öffentlichen Zugänglichkeit als Radweg sollte er innerhalb der öffentlichen Grünfläche verlaufen. Der Weg bildet nach Süden die absolute Grenze für Baugebietsausweisungen. Nach Norden stellt er die Grenze zu den Flächen dar, welche für die beabsichtigte Renaturierung des Hellersdorfer Hauptgrabens zur Verfügung stehen. Zur Einbettung des Weges in die öffentliche Grünfläche sollte die Bebauung einen angemessenen Abstand zum Weg einhalten, mindestens jedoch 5 Meter. Mit dem Eingang erster Bebauungsvorschläge für Modulare Unterkünfte für Flüchtlinge (MUF) westlich der Louis-Lewin-Straße wurde auf die siebengeschossigen Eckbetonungen beiderseits der Louis-Lewin-Straße, wie sie die Variante 2 des städtebaulichen Konzepts vorsah, verzichtet. In der modularen Bauweise ist sie nicht umsetzbar. Hinsichtlich der Gebäudeanordnung der Modularen Unterkünfte für 405 bis 450 Flüchtlinge konnte erreicht werden, dass als städtebaulicher Auftakt die Louis-Lewin-Straße durch eine straßenbegleitende fünfgeschossige Bebauung eingefasst wird. Außerhalb der durch blaue Baugrenzen eingefassten „Baufenster“ darf nicht gebaut werden. Auch Stellplätze und Nebenanlagen sollen hier nicht zulässig sein, damit eine grüne Einfassung der Baufenster zu den Straßen und Grünzügen möglich ist. Allgemein ist angestrebt, dass sich eine neue Bebauung hinsichtlich ihres städtebaulichen Charakters durch ihre offene Bauweise von der Bautypologie der Großsiedlung absetzt. Die in der offenen Bauweise zulässigen Baukörperlängen bis zu 50 Metern reichen womöglich nicht, um hinreichend vor dem Lärm der U-Bahn abzuschirmen oder die Louis-Lewin-Straße auf der gesamten Länge des Baufensters einzufassen. Aus diesem Grund soll ausnahmsweise zu diesen Zwecken die Baukörperlänge von 50 Metern im Sinne einer abweichenden Bauweise überschritten werden dürfen.