B-Plan 5-135 E "Wilhelmstadt", Gelände südlich der Heerstraße, Frühzeitige ÖB

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-135 E schließt ein Ein- und Zweifamilienhausgebiet im Ortsteil Wilhelmstadt im Bezirk Spandau ein. Innerhalb des Plangebiets gilt derzeit in weiten Teilen der Baunutzungsplan 1960 in Verbindung mit der Bauordnung von 1958, der für den Geltungsbereich ein allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe II/2 festsetzt. Das bedeutet, es sind zwei Vollgeschosse, eine GRZ von 0,2 sowie eine GFZ von 0,4 zulässig. Vor dem Hintergrund gestiegener Grundstückspreise und einem dadurch ausgelösten höheren Ausnutzungsdruck werden im Plangebiet vermehrt Anfragen und Anträge für Bauvorhaben gestellt, die den derzeitigen planungsrechtlichen Anforderungen zwar entsprechen, jedoch nicht mehr der städtebaulich gewachsenen Struktur. Damit sind insbesondere Wohngebäude gemeint, die anstelle der üblichen 1-2 Wohneinheiten bis zu 14 Wohneinheiten beinhalten, und durch Ausbau des Dach- und Kellergeschosses bis zu viergeschossig wirken. Dies wird durch Befreiungen für GFZ-Überschreitungen für Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB sowie Abgrabungen der Kellergeschosse erreicht. Die Baulandmobilisierungsnovelle und der neu geschaffene § 31 Abs. 3 BauGB erleichtern zusätzlich die Befreiung. Das derzeitige Planungsrecht kann die gewachsene städtebauliche Struktur und Gestalt als Ein- und Zweifamilienhausgebiet nicht mehr ausreichend sichern, weshalb eine Festsetzung der höchstzulässigen Anzahl der Wohnungen pro Wohngebäude nötig ist. Die höchstzulässige Anzahl 2 an Wohneinheiten pro Wohngebäude orientiert sich entsprechend an der gewachsenen Struktur des Ein- bis Zweifamilienhausgebietes.